Un dossier de prêt se monte par vagues : l'emprunteur envoie l'identité, puis les avis d'imposition, puis se souvient d'un crédit en cours, puis la banque réclame une pièce de plus. Pour le courtier, le vrai travail consiste à savoir, à chaque instant, ce qui est reçu, ce qui manque et ce qui est déjà parti chez un établissement. Cet article donne une liste type de pièces, une façon de l'organiser, et une manière de protéger ce qui est sensible.
Les exigences varient d'une banque à l'autre et d'un profil à l'autre : la liste ci-dessous est une base, à ajuster avec les demandes de chaque établissement.
Quelles pièces demander à un emprunteur
On les regroupe généralement par thème, ce qui aide l'emprunteur à s'y retrouver.
Identité et situation personnelle
- Pièce d'identité en cours de validité, de chaque emprunteur.
- Justificatif de domicile.
- Livret de famille, ou pièce équivalente, selon la situation.
- Contrat de mariage ou de PACS, le cas échéant.
Revenus
- Derniers bulletins de salaire.
- Dernier(s) avis d'imposition.
- Contrat de travail, ou attestation de l'employeur selon le cas.
- Pour un indépendant ou un chef d'entreprise : les bilans et liasses fiscales récents, ainsi que les justificatifs de rémunération.
- Justificatifs de revenus complémentaires : revenus locatifs, pensions.
Comptes, épargne et apport
- Relevés des comptes bancaires des derniers mois.
- Justificatifs de l'épargne et de l'origine de l'apport personnel.
- Justificatif de donation si l'apport en provient.
Charges et crédits en cours
- Tableaux d'amortissement des prêts déjà en cours.
- Justificatif du loyer actuel, ou de la situation de logement.
- Pensions versées, le cas échéant.
Le projet
- Compromis ou promesse de vente, ou offre d'achat.
- Pour un terrain et une construction : le contrat de construction, le plan et le devis.
- Pour des travaux : les devis des entreprises.
- Estimation ou avis de valeur, quand il existe.
Certaines de ces pièces ne concerneront pas tous les dossiers. L'important est de ne demander que celles dont le dossier a besoin, et de le dire à l'emprunteur : une longue liste sans explication décourage.
Comment organiser la collecte
Un dossier de prêt échoue rarement faute d'une pièce, mais souvent à cause de la dispersion : quatre e-mails, deux WhatsApp, un scan de travers. Trois principes limitent les dégâts.
Une demande par thème, plutôt qu'une seule longue liste. « Vos revenus », « votre apport », « votre projet » : l'emprunteur traite un bloc à la fois et voit sa progression.
Une échéance par demande, adossée à un événement réel. La date limite pour le compromis, ou celle du dépôt chez la banque, plutôt qu'un vague « dès que possible ». L'emprunteur comprend pourquoi la date compte.
Une consigne par pièce qui prête à confusion. « Les trois derniers relevés, toutes les pages », « l'avis d'imposition complet, recto et verso ». Cela évite les allers-retours qui font perdre plus de temps que la demande initiale.
Quand un emprunteur envoie une pièce, accusez réception de ce qui est bon et dites précisément ce qui ne va pas dans le reste. L'emprunteur qui sait où il en est répond plus vite.
Comment gérer plusieurs emprunteurs et plusieurs banques
Un couple, deux co-emprunteurs, parfois un garant : chaque personne a ses propres pièces. Adressez donc les demandes à la personne concernée, pas au « dossier » en général. Chacun sait alors ce qu'il doit fournir, et vous voyez qui bloque.
Du côté des établissements, gardez une seule version de chaque pièce, dans un seul endroit, et transmettez-la depuis là. Un document renommé et renvoyé trois fois par e-mail donne trois versions.
Confidentialité : ce que voient les intervenants extérieurs
Un dossier de prêt fait intervenir du monde : le notaire, l'agent immobilier, le constructeur, parfois un conseiller de banque. Aucun n'a besoin de voir les relevés de compte ou les avis d'imposition de l'emprunteur. Les pièces financières et d'identité se partagent avec ceux qui en ont l'usage, pas avec toute la chaîne.
Concrètement :
- Séparez les échanges. Ce que vous dites à l'emprunteur sur son budget n'a pas à être lisible par le vendeur.
- Limitez ce que chaque intervenant voit, dès l'ouverture du dossier. Il est plus simple de restreindre au départ que de corriger après.
- Évitez de renvoyer des pièces sensibles en pièce jointe à des tiers : chaque envoi crée une copie qui vous échappe.
Avec Kolinea
Chaque thème devient une demande de documents : une ligne par pièce, une consigne facultative, une échéance, et un destinataire précis parmi les emprunteurs. L'emprunteur dépose ses fichiers depuis un lien, confirmé par un code reçu par e-mail, sans compte. Vous acceptez chaque pièce, ou vous la rejetez avec un motif ; les rappels partent deux jours avant l’échéance, le jour même, le lendemain, puis sept jours après.
Pour la confidentialité, les publications marquées confidentielles ne sont lues que par l'équipe et par les personnes qu'elles nomment ou mentionnent, les emprunteurs par exemple : un intervenant (notaire, banque, agent) ne les voit pas, sauf si vous le nommez, y compris dans les rappels et les exports. Ajouté avec un accès limité, il ne lit que ce qui le nomme.
Vous pouvez parcourir un dossier de financement complet depuis la page courtiers en prêt immobilier, dont le bouton ouvre le dossier d'exemple. Pour ouvrir le vôtre, inscrivez-vous depuis l'accueil.